Парламентское большинство голосами 55 депутатов одобрило в первом чтении поправки в законодательство, регламентирующее процедуру экспроприации. Как объясняют авторы законопроекта, изменения необходимы для того, чтобы ускорить процесс отчуждения недвижимости, расположенной на землях, где будут реализовываться проекты общественно-полезной важности. Но специалисты обращают внимание на то, что важно правильно рассчитывать сумму возмещения, а в новой редакции закона прописаны общие понятия для определения «рыночной стоимости», а это не может быть размером возмещения. Юристы же отмечают, что поправки лишают граждан права обращаться в суд, если они не согласны с размером возмещения экспроприированной у них собственности.
Только не упустить деньги партнёров
Проект Закона о внесении изменений в ряд нормативных актов (ускорение процедуры экспроприации) был разработан Министерством юстиции и утверждён на заседании правительства 14 февраля 2024 года. Месяц спустя, 14 марта, документ был включён в повестку дня заседания парламента. Его представлял государственный секретарь Министерства юстиции Станислав Копецкий. Авторы законопроекта предложили внести изменения в Закон № 488/1999 «Об экспроприации для общественно-полезных целей», в Уголовно-процессуальный, Налоговый и Гражданский кодексы Республики Молдова, а также в Закон № 523/1999 «О публичной собственности административно-территориальных единиц». Но основные изменения всё же касаются Закона об экспроприации для общественно-полезных целей.
– Основная задача вносимых изменений в Закон об экспроприации для общественно-полезных целей состоит в обновлении межнормативной базы, касающейся процедур экспроприации в Молдове, и направлена на исключение нормативных пробелов или двусмысленных положений, которые могут представлять риски для эффективного её проведения, – говорил при представлении документа С. Копецкий. – Также законопроект содержит положения, регулирующие отдельные аспекты процедуры экспроприации имущества. Внесение данных изменений вызвано острой необходимостью найти решения для ряда проблемных случаев, выявленных ранее на практике, которые приводили к чрезмерному затягиванию процедуры экспроприации. Реализация этих законодательных изменений поможет избежать затягивания процедуры экспроприации, что порой приводило к тому, что упускалась возможность финансирования со стороны партнёров по развитию расходов на работы общественного назначения при инициировании инфраструктурных проектов. А это в свою очередь создаёт финансовое давление на государственный бюджет.
Среди нововведений – положения статьи 4 Закона №488, которые определяют, что в случае проведения работ, представляющих национальный интерес, экспроприатором выступает государство, а для объектов местного назначения – административно-территориальная единица.
Ст. 9 ч. 4 предусматривает, что в случае экспроприации жилья или земли экспроприатор может по своему выбору выплатить возмещение нынешнему владельцу имущества или, в случае необходимости, предложить ему в собственность другое жильё или землю с выплатой разницы в стоимости, указанной в отчётах об оценке по рыночной цене имущества, подлежащего обмену.
Компетентный орган или лицо, назначенное в соответствии со статьёй 4, действующее от имени экспроприатора, выносит решение, определяющее сумму возмещения и, если возможно, лицо, которому эта сумма должна быть выплачена, или, если таких лиц несколько и между ними нет спора, доли возмещения, на которые каждый из них имеет право. Определение размера возмещения осуществляется на основании отчётов об оценке, составленных в соответствии с Законом № 989/2002 «Об оценочной деятельности».
Согласно ст. 12², в течение 15 рабочих дней со дня принятия решения о размере возмещения представитель экспроприатора обязан выдать индивидуальный административный акт, на основании которого будет обеспечен переход права собственности от экспроприируемого к экспроприатору. «Решение об экспроприации представляет собой исполнительный титул для передачи имущества, как в отношении экспроприированных лиц, так и в отношении лиц, претендующих на право, связанное с объектом экспроприации, до окончательного и бесповоротного урегулирования спора, связанного с правом собственности на объект экспроприации. Обжалование решения об экспроприации не приостанавливает переход права собственности на соответствующее имущество, и истец не может подать заявление о приостановлении исполнения решения в соответствии со статьей 214 Административного кодекса», – говорится в ст. 12² ч. 2.
Если до сих пор в случае разногласий по поводу присуждённой суммы возмещения вся процедура экспроприации актива и соответственно выполнение работ прекращалась до окончательного решения суда, то поправки предусматривают, что в дальнейшем застройщик сможет начать работы сразу после того, как будет установлен размер компенсации и выплачены суммы имеющим на это право лицам.
Поправки в Налоговый кодекс предусматривают, что люди, затронутые процедурой экспроприации, будут освобождены от уплаты подоходного налога с тех сумм, которые они получили в качестве компенсации за недвижимое имущество, экспроприированное для нужд общественного пользования.
Проект также регулирует аспекты, связанные с исключением/изъятием из сельскохозяйственного или лесного хозяйства земель, затронутых работами национального значения. В случае экспроприации обрабатываемой земли, владение такой землёй осуществляется только после сбора урожая, за исключением случаев, когда сумма возмещения включает стоимость несобранного урожая.
При работе над новой редакцией закона его авторы изучили соответствующую нормативную базу других стран, но в основном переняли положения из аналогичного законодательного акта Румынии. Как отмечается в Информационной записке, законопроект не преследует цели гармонизации национального законодательства с законодательством Евросоюза и не потребует выделения дополнительных денежных средств из госбюджета.
Без права на судебное разбирательство
Следует заметить, что вопрос о внесении изменений в закон, регламентирующий процедуру экспроприации собственности, рассматривался в парламенте около девяти часов вечера, когда практически не было оппозиции, которая чуть ранее покинула зал заседаний, не желая слушать отчёт премьер-министра о работе, проделанной Национальной комиссией по чрезвычайным ситуациям, как считают оппоненты партии власти, вынесшей массу незаконных решений. Принятие документа прошло быстро, гладко, без лишних вопросов со стороны представителей парламентского большинства. За него проголосовали все 55 депутатов фракции PAS, присутствовавших в зале, то есть, меньшая часть от 101 парламентария.
По мнению независимого депутата парламента Вадима Фотеску, в принятых изменениях в Закон об экспроприации в общественно-полезных целях есть несколько подводных камней.
– Во-первых, одно из нововведений предусматривает, что собственник лишается права опротестовать административный акт об экспроприации, – отмечает В. Фотеску. – В законе говорится, что примэрии будут выступать в лице экспроприаторов, чего раньше не было, и по их решению будет отчуждена земля или строение, находящееся на ней, а собственник лишается права опротестовать это в суде. У нас в государстве частную собственность никто не отменял, но поправки лишают владельца его законного права обращаться в данном случае в суд. Во-вторых, комиссия, которая будет определять размер возмещения за экспроприацию земельных участков, будет состоять только из числа местных советников. Мы согласны, что бывают ситуации, когда государству действительно нужно экспроприировать земли для нужд всей страны, но если раньше в состав комиссии, которая определяла сумму возмещения, входили независимые лица, то сейчас исключительно работники местной власти. То есть, экспроприатором будет сама примэрия, и в состав комиссии тоже будут входить работники примэрии. А у собственника плюс к этому нет права на обжалование.
Проблема ещё кроется и в том, отметил для tv6.live Вадим Фотеску, что размер возмещения может быть установлен ниже, чем рыночная стоимость экспроприируемого объекта недвижимости. При разработке поправок в Закон об экспроприации авторы ориентировались на аналогичный документ Румынии, а там не совсем всё гладко проходило. Как можно узнать из интернет-источников, весной 2021 года в уезде Констанца прошли протесты собственников сельскохозяйственных земельных участков, которые были недовольны размерами возмещения за экспроприируемую у них недвижимость.
Дело в том, что в мае 2020 года Министерство обороны Румынии приняло решение об экспроприации сельскохозяйственных угодий в районе авиабазы Михай Когэлничану в уезде Констанца для строительства военного городка НАТО на 10 тыс. солдат и офицеров. В этой связи были отчуждены земли более 1 тыс. человек, среди которых участки 22 семей, развивших на этих территориях бизнес сельскохозяйственного профиля (фермы или растениеводство).
«Армия забрала земли, и большинство владельцев получили деньги от экспроприации. Но цена, установленная для компенсации, как минимум в шесть раз ниже средней цены на свободном рынке. Правительство назначает неоправданно низкую цену, не приняв во внимание социальные, экономические, финансовые последствия для граждан и местной администрации», – говорилось в петиции, подписанной несколькими фермерами, оставшимися без земли, сообщает adevarul.ro.
И депутат Фотеску отмечает, что такая же ситуация может сложиться и у нас. И для этого есть все основания.
– Комиссия из представителей местной власти, это уже несправедливо, потому что целиком состоит из советников, которые приняли решение об экспроприации, – утверждает Вадим Фотеску. – Естественно, они будут заинтересованы как можно меньше дать собственнику. Плюс землевладелец не может обратиться по поводу этой несправедливости в суд. Это очень серьёзные вещи, которые, на мой взгляд, нарушают права собственности, право на доступ к правосудию и так далее. В Молдове немало примеров, когда в советники попадают ближайшие родственники примаров, лоббирующие корыстные интересы местных чиновников. Да и риск коррупции, знаменитых «откатов» тоже никто не отменял.
Народный избранник отмечает, что принимаемый закон должен будет применяться, как следует из законодательной практики, ко всем субъектам права, а в данном случае он подгоняется под конкретный проект – под строительство с Румынией единой электросети, для чего нужно будет устанавливать высоковольтные столбы.
– И вот под это дело принимается отдельный закон, так нельзя, законодательная практика это запрещает, – подчеркнул В. Фотеску. – Статья 4 Закона №100 от 22.12.2017 г. «О нормативных актах» запрещает такое исполнять. Но, к сожалению, у нас это случается все чаще.
Закон должен опираться на уверенную стоимостную базу
Исполнительный директор Общества независимых оценщиков (SEI) Дмитрий Тэрэбуркэ в комментарии tv6.live отметил, что для Республики Молдова экспроприация – очень важный вопрос, но не менее важно, чтобы она действительно соответствовала стратегии развития.
– А какой стратегии развития, к сожалению, в нашей стране нет. Экспроприация – это сопутствующий процесс, который может возникать постоянно и часто связан со спором. Для меня удивительно, что возник он сейчас. С какой целью? Что нужно изъять и у кого? – вопрошает Д. Тэрэбуркэ. – Если это нормативный акт «про запас», то непонятно почему он далёк от совершенства. Процедура – процедурой, но в основе спора заложена стоимость. Законодатель недолго напрягался и за основу стоимости принял Закон «Об оценочной деятельности». Приведу статью 12 ч. 3 полностью: «Определение размера возмещения осуществляется на основании отчётов об оценке, составленных в соответствии с Законом № 989/2002 «Об оценочной деятельности». Понимаете, этот Закон устанавливает общие понятия для определения «рыночной стоимости», а это не может быть размером возмещения.
Как следует из разъяснений исполнительного директора SEI, есть процедурные и процессуальные опции, которые различают возмещение и рыночную стоимость.
Например, дата оценки. Мир имеет множество примеров разумной государственной политики при изъятии недвижимости, последний пример – массовое изъятие земельных участков в г. Сочи для строительства олимпийского объекта. Уникальный и образцовый пример.
– Экспроприацию в разумном государстве сопровождает принцип предшествования, когда выплачивается стоимость за объект на основании характеристик, которые предшествовали решению об экспроприации, – аргументирует Д. Тэрэбуркэ. – Закон «Об оценочной деятельности» не говорит об этом процессе практически ничего и термины, которые в нём определены, не решают, а только усугубляют проблемы. Причём, заметьте, выплата при экспроприации является гарантией, которая обеспечена Конституцией. Каким образом будет проходить компенсация прочих убытков? Например, изъяли участок с расположенной на нём вулканизацией. Вулканизация приносит доход. По каким принципам будет определяться возмещение? У меня такое впечатление, что люди, которые составили документ, подходили к нему по принципу – главное принять, а потом – хоть потоп. Закон об экспроприации должен опираться на уверенную стоимостную базу, в том числе экспертную (имеется в виду ущерб и определение стоимости его возмещения).
Поправки ради справедливости
Доктор экономики Галина Шеларь считает, что, с одной стороны, совершенствование процедуры экспроприации требуется, учитывая случаи из практики строительства Джурджулештского порта, но, с другой стороны, она согласна с депутатом В. Фотеску, что эти изменения должны быть долгосрочными и подходить для любой программы государственной важности, а не подгоняться под какой-то конкретный проект.
– При строительстве порта в Джурджулештах тоже требовалась экспроприация. Некоторые люди, понимая, что без их земель проект не сможет реализоваться, заламывали высокие цены, – делится мнением с tv6.live экономист Г. Шеларь. – Я лично знаю такой случай, когда один упрямый собственник земельного участка заломил баснословную цену, а потом сказал, что никаких денег ему не надо, мол, он хочет оставить за собой этот участок. В итоге, властями было принято решение отказаться от этого кусочка земли, сделав какую-то выемку. Через некоторое время землевладелец передумал и был готов продать свой участок, так как стало понятно, что пользоваться полноценно он им не сможет, но ему отказали. И таких ситуаций всегда бывает много. Сейчас власть планирует строить ЛЭП Кишинёв-Вулканешты. Понятно, что для технических нужд будут выкупаться земли, и владельцы домохозяйств, которые попадаются на пути, понимая, важность проекта и, что государству их земли очень нужны, могут тоже запросить высокие цены, не соответствующие рынку. Поэтому данные поправки нужны в закон, чтобы государство могло провести этот процесс быстрей, чтобы этой ситуацией не смогли воспользоваться недобросовестные собственники или те, кто не учитывает госинтерес. Но также важно, насколько справедливы эти изменения. И важно ещё, чтобы эти изменения были долгосрочными (надеюсь, что таких инфраструктурных проектов будет немало), и подходили для любого проекта государственной важности.
Вместе с тем Г. Шеларь, так же, как и исполнительный директор SEI Дмитрий Тэрэбуркэ, отметила, что при экспроприации не менее важно правильно оценить землю. Она заметила, что возможности государства всегда были ограничены, а сейчас они очень ограничены, но это не означает, что проблемы государства нужно решать за счёт собственников.
– Чтобы не возникало никаких вопросов, экспроприируемую землю необходимо будет правильно оценить, – подчёркивает экономический эксперт. – Правильно оценить и с той точки зрения, что земельный налог – один из основных налогов, который обеспечивает доходы местных бюджетов. Поэтому важно, как это решится, потому что у нас ситуация с оценкой земли, с управлением государственной собственностью и с пониманием того, что она нам может принести, с моей точки зрения, очень неэффективна. А если оценку будут проводить органы местного управления, то они могут действовать не по правилам, а с точки зрения, условно говоря, телефонного права. Я считаю, что это должна быть рыночная стоимость по последней кадастровой оценке. И тем более, что на всём протяжении этой трассы земли и по плодородию разные. Если мы говорим о сельскохозяйственных землях, то это имеет значение. А если это крестьянский двор? В данном случае каждая ситуация требует принятия индивидуального решения.
По словам экономиста, при реализации проектов важно учитывать мнения, как государства (если это будет государственно-частное партнёрство, и/или инвестора), так и собственников земли. И это очень сложная проблема, поэтому скорость, с которой властью вносятся изменения в действующее законодательство, настораживает. И это настораживает и вызывает массу вопросов не только у одного человека, а у многих думающих людей.
Анастасия Погодина
