С начала 2022 года в центре Комрата между лицеем и Домом культуры строится многоэтажное здание, заявленное компанией-застройщиком как «элитный дом». Вокруг него происходит много скандалов: жители протестуют, пытаясь остановить работу, а родители и учителя жалуются на ущерб учебному процессу и безопасности детей. Как выяснилось, мэрия незаконно выдала градостроительный сертификат, а застройщик не получил разрешительных документов, в том числе от пожарной службы. Самой большой неожиданностью стало то, что дом будет иметь 11 этажей, хотя ранее было обещано не более семи. В этой истории фигурирует бывший советник Павел Кыльчик и действующий советник Владимир Кара, а также его фирма, которая оказывала услуги в процессе строительства.
«Элитный дом» в центре Комрата
В феврале 2022 года в Комрате на территории между лицеем Г. А. Гайдаржи и Домом культуры, где множество лет был пустырь, начали рыть котлован под застройку многоэтажного дома. Этому предшествовали публичные слушания, на которые вынесли вопрос о строительстве семиэтажного дома.
В августе 2023 года на странице ARN Consulting Group в фейсбуке появился видеоролик-проект, в котором здание презентуется как «элитный дом».
А на странице Comrat Urban Residence появилось фото проекта, которое демонстрирует, что строение будет иметь 11 этажей.
Квартиры в еще недостроенном здании выставили на продажу по цене 800 евро за квадратный метр.
Почему же сначала было обещано строительство 7-этажного здания, а потом компания презентовала проект с 11-ти этажами? Автор расследования выяснила, что этому способствовали решения мэрии, которая отменяла предыдущие свои решения и принимала новые. И все это с учетом того, что застройщик не получил ряд разрешительных документов от специализированных служб. Стройка на время приостановилась по требованию Технадзора, но после продолжилась, причиняя неудобства жителям. Обо всем подробнее в следующих главах.
Обещали не выше 7 этажей
Итак, на публичных слушаниях в ноябре 2021 года, представитель компании-застройщика Георгий Чехью заявил, что здание будет иметь 7 этажей.
«Этот план подразумевает постройку жилого здания в центре Комрата по ул. Ленина. Изначально было желание сделать много уровней, высотное здание, но в процессе проектирования и изучения участка, поскольку грунты не очень хорошие, мы вышли к высотности в 7 этажей», — заявил архитектор компании.
Также он отметил: если специализированные службы скажут, что на этом участке не может быть построено здание, то примэрия не выдаст разрешительные документы.
Две жительницы высказались категорически против строительства многоэтажки. На тот момент советник Сергей Кюлафлы отметил, что многие жители желают, чтобы это здание было высотой примерно как ДК и лицей, чтобы оно не закрывало вид на эти два здания. Другая жительница выразила мнение, что там уместнее было построить какой-то культурный объект.
Одна из участниц слушаний попросила показать проект, как это здание будет выглядеть. Подрядчик сказал, что такой картинки нет, но обязался, что здание будет не выше 7 этажей, потому что зона имеет 8 баллов по сейсмическим показателям (значит более высокие здания строить нельзя).
Большинство присутствующих были из рядов представителей примэрии, а из числа простых граждан было лишь несколько человек. Против семиэтажного здания возле ДК высказалось в итоге лишь 2 человека.
Сити-квест для учеников — начало строительства
В процессе строительства грузовые машины заезжали по брусчатке с ул. Ленина мимо лицея им. Гайдаржи и Дома культуры.
Так, путь, по которому ученики идут в школу, превратился в настоящий квест. Долгие месяцы дети шли по площади, огибая проезжающую возле них технику со строительными материалами.
Ассоциация родителей лицея им. Гайдаржи, находящегося в нескольких метрах от строительства, направила обращение в Министерство инфраструктуры и Технадзор, в котором выразили обеспокоенность строительными работами. Родители пожаловались на то, что шум стройки мешает детям учиться, выразили недовольство в связи с большегрузами, следующими «по пути» детей в школу и обратно домой, жаловались на пыль и выхлопные газы, доходящие до школы.
Кроме того, родители возмутились тем, что часть «зеленой» зоны у лицея «будет отобрана для парковки». Был составлен список несогласных со строительством жилого дома «в опасной близости» к лицею, который подписали более сотни родителей.
Инициативные граждане Комрата направили на тот момент экс-башкану Ирине Влах обращение, в котором указали, что примар Сергей Анастасов «нанял некомпетентного архитектора из Оргеева, чтобы внести «поправки» в не существующий городской план».
Обращение попало на рассмотрение Администрации Комратского района. Председатель Иван Топал созвал комиссию, которая решила направить по компетенции запрос в Агентство по техническому надзору Молдовы о проверке законности размещения и строительства здания.
Отметим, что на публичных слушаниях архитектор заявил, что один заезд предусмотрен с ул. Ленина, как парадный, а все остальные заезды — с задней.
Разрешение полиции в ущерб городу и ночные протесты жителей
Техника не прекращала работу и в ночное время. В ночь с 3 на 4 августа 2023 года жители могли наблюдать, как на территорию стройки с ул. Ленина заезжала высокотоннажная техника, блокируя проезд авто по трассе и проход по тротуару.
Менеджер под инициалами П. Кыльчик запросил у полиции разрешение на проезд грузового автотранспорта, включая автотранспорт ŢÎMBOI GRUP, и спецтехники под запрещающие знаки в мун. Комрат по маршруту с ул. Ферапонтьевка на ул. Освобождения и ул. Ленина до ул. Галацана в связи с необходимостью доставки цемента на строительный объект и выполнением строительных работ.
Это вызвало недовольство, в том числе, соседей близлежащих многоквартирных домов, которые вышли на ночной протест и физически пытались остановить работу, вставая на пути у транспорта.
Прибыв на место, полиция регистрировала конфликты, которые разразились между наблюдающими за стройкой — между теми, кто требовал остановить строительство, и теми, кто обзывал протестующих непристойными словами. Между тем, работа продолжалась, крупнотоннажный транспорт продолжал проезжать по тротуару возле людей, вышедших на прогулки с детьми. Несколько раз транспорт переехал в том числе и через бордюр, чтобы миновать скопление людей.
Приостановка строительства — реакция проверяющих органов
Согласно заключению Комратского бюро госканцелярии, на момент начала строительства были выявлены следующие несоответствия:
отсутствует проектная документация в полном объеме;
разрыт котлован под строительство вышеуказанного объекта без подрядной организации и в отсутствии аттестованного руководителя стройки.
1 марта 2022 года Агентство по техническому надзору предписало приостановить строительство многоэтажки. На полгода стройка была заморожена.
Застройщик подал на технадзор в суд. 13 декабря 2022 года Рышкановский офис Кишиневского суда отменил решение технадзора о приостановке строительства многоэтажки. Фирма APART PRO INVEST направила примару Сергею Анастасову письмо, в котором указала, что суд отменил предписание технадзора.
Агентство по техническому надзору подало в суд на примара Комрата Сергея Анастасова для взыскания штрафа о правонарушении согласно ст.177 ч.(1) п.i) «неуведомлении в течение 24 часов Агентства по техническому надзору (АТН) о технических авариях на строящихся и эксплуатируемых сооружениях» и ст.177 ч.(2) п.g) «необеспечении надлежащего обустройства в соответствии с действующими нормативами зданий, сооружений и помещений, в том числе жилых, для обеспечения доступа к ним и пользования ими лицам с ограниченными возможностями» Кодекса о Правонарушениях.
6 апреля 2022 года Агентство по техническому надзору «Юг» направило в суд Комрат жалобу Сергея Анастасова о признании недействительным протокола о правонарушении, выданного Технадзором 18 марта 2022 года.
Суд вернул Технадзору жалобу Сергея Анастасова. В вынесенном определении судебная инстанция отметила, что к жалобе были приложены копии документов, а не их органы, что является недопустимым.
Как мунсовет принимал и отменял свои же решения
26 ноября 2021 года на повестку заседания мунсовета Комрата вынесли вопрос об отмене решения мунсовета 8 августа 2021 года «Об утверждении Детального градостроительного плана» и заново утвердили Детальный градостроительный план, но уже под другим номером.
Начальник Комратского бюро Госканцелярии Геннадий Казанжи спросил советников, есть ли заключения специализированных служб на то, чтобы внести изменение в Детальный градостроительный план? Ему ответили, что специалисты были на комиссии, где это обсуждали. Советник Владимир Чимпоеш спросил, есть ли разрешение от пожарной службы? На тот момент зам примара Георгий Сары ответил, что без согласования всех служб они не подпишут ни одного разрешения на строительство.
«Все процедуры будут соблюдены, можете в этом даже не сомневаться», — заявил Сары.
Далее выступил архитектор Георгий Чехью (который выступал на публичных слушаниях). Он объявил, что на публичных слушаниях жители изъявили желание, чтобы строение было не выше девяти этажей, а в решении совета от 8 августа значится 12 этажей. Но если совет отменит свое старое решение, то согласно новому Детальному плану многоэтажка будет иметь не более 9 этажей.
Архитектор также заявил, что вместе с градостроительным сертификатом, выданным мэрией, будет браться разрешение у Центра общественного здоровья и пожарной инспекции.
Вопрос об отмене решения мунсовета и принятии нового было поставлено на голосование. 16 советников проголосовали за.
Двойные стандарты мэра — «схема» по сценарию мунсовета
9 декабря 2021 года мэрия Комрата на основании заявления, поданного SRL APART PRO INVEST, выдала градостроительный сертификат на проектирование семиэтажного многоквартирного жилого дома (S+P2+7E+2PH — обозначение, которое в документе указывает на 7 этажей).
30 декабря 2021 года мэрия в лице Сергея Анастасова, и.о. главного архитектора выдала разрешение на строительство 7- этажного жилого дома. В этот же день мэрия от имени тех же лиц повторно выдала разрешение на строительство 9-этажного дома (это подтверждает обозначение (S+D+P+9E в документе).
Таким образом, примария сначала разрешила строить многоэтажный дом с семью жилыми этажами, а потом — с девятью.
Сергей Анастасов прокомментировал, почему примария выдала разрешение на строительство с одним высотным режимом, а потом с другим.
— Потому что первый отменили. Госканцелярия выдала предписание, что это незаконно. Мы отменили данное разрешение на строительство, провели публичные слушания и через публичные слушания все эти процедуры прошли, выполнили все условия, что нам приписали, поняли, что была ошибка, и после этого снова выдали.
По словам Анастасова, у проектировщика есть проект и произведена верификация этого проекта, и “ничего незаконного там нет”. Как отметил примар, если бы не все службы выдали разрешение, то верификатор не имел право ставить печать.
— Верификация означает, что все в порядке, все нормы согласованы в рамках законодательства. Поэтому вопросы тут не к примарии, а к верификатору и проектировщику.
Советники «в деле» и «в теме»
На территории строящейся многоэтажки неоднократно были замечены на тот момент советники Павел Кыльчик, Степан Кара и Владимир Кара.
В настоящее время Степан Кара является заместителем примара Комрата, а Владимир Кара — советником.
Степан Кара, к слову, лоббировал в муниципальном совете принятие вопроса о даче разрешения на начало стройки. На заседании совета он поддержал застройщика заверив, что заезды к строящемуся объекту будут производиться преимущественно с задней стороны (на практике все иначе).
Свое появление на строящемся объекте он объяснил случайностью.
«Я там целенаправленно на самой стройке не бывал», — заявил Степан Кара.
22 декабря этого года уже будучи зампримаром Степан Кара в интервью автору статьи заявил, что подрядчик будет менять брусчатку за свой счет, поскольку она была разрушена из-за проезда крупнотоннажного авто. Хотя изначально было заявлено, что заезд будет производиться не со стороны ул. Ленина.
Степан Кара отрицает какие-либо отношения и связи с подрядчиком. На вопрос: «откуда вам известно о планах застройщика обновить брусчатку?» Кара ответил, что представитель компании заявил об этом на совете. Однако Степан Кара не смог вспомнить, на каком именно заседании это произошло.
Экс-советник Павел Кыльчик пожелал получить вопросы в письменном виде. В высланных вопросах мы спросили, является ли он менеджером компании APART PRO INVEST, и если да, то как попал на данную должность, какие задачи выполняет в фирме, что было предпринято для устранения замечаний Госканцелярии, и другие актуальные вопросы. Ни на один вопрос он не ответил, несмотря на неоднократное напоминание посредством смс-сообщений, а телефонные звонки Павел просто сбивал.
Некоторые источники подтвердили, что Павел Кыльчик действительно является менеджером компании. Советник Владимир Кара, с которым Павел Кыльчик вместе появлялся на стройке, тоже не отрицает, что Павел работает в фирме, но не назвал его должность.
Владимир Кара является директором компании ŢÎMBOI GRUP, которая оказывает услуги застройщику. Это он подтвердил лично в комментарии для автора статьи.
— Компания, в которой я являюсь директором, работает в сфере оказания транспортных услуг. Подрядчик заключил договор с компанией на перевозку грунта при рытье котлована.
— Экс-советник Павел Кыльчик, с котором вы появляетесь на фото, менеджер фирмы-застройщика?
— Нет, он не менеджер фирмы. Я не знаю, какую он должность занимает. Кем-то работает там. Какую должность конкретно, я не могу сказать. Я имею коммерческие дела с директором фирмы.
— Участвовали ли вы в голосовании за изменение градостроительного плана?
— Да, участвовал.
— Как вы начали работать с этой фирмой?
— Был запрос оферты, я предложил определенные цены, это устроило заказчика. Я с руководителем фирмы, Станчевы Сергеем знаком еще с моих восьми лет. Мы знакомы очень давно.
Технадзор: земельный участок не предусматривает размещения многоэтажных жилых домов
На основании выездной проверки и исследования документов Технадзор пришел к выводу, что согласно местному градостроительному регламенту, принятому мунсоветом 16.07.2021, земля находится в субзоне C0, которая не предусматривает размещения многоэтажных жилых домов.
Технадзор подчеркнул, что несмотря на данные отклонения, мэрия выдала градостроительный сертификат для проектирования №195 от 08.09.2021 для разработки Детального градостроительного плана.
На основании нового градостроительного сертификата, выданного с нарушениями 5 ноября 2021 года, специалисты URBAN DESIGN внесли изменения в Детальный генеральный план без учета нормативных и санитарных расстояний между соседними объектами.
Любое вмешательство на участке, находящемся в подзоне C0, требует разработки генерального зонального плана с детальным описанием. Это предусмотрено в ст 5.2 местного градостроительного регламента, констатировал Технадзор.
В общем счете Технадзор отметил следующие нарушения:
отсутствует генеральный зональный план;
детальный проект градостроительного плана земельного участка не был проверен специалистами;
отсутствует акт комиссии по выбору земельного участка под строительство;
отсутствуют выводы таких государственных органов в области пожарной безопасности, окружающей среды и санитарной службы.
Так, детальный градостроительный план с нарушениями и без проверки (это также констатировал Технадзор) был утвержден решением муниципального совета 26 ноября 2021 года (которым мунсовет отменил ранее принятое решение, о чем говорилось выше).
Также Технадзор констатировал, что мэрия разрешила разработку проектной документации многоэтажного жилого дома с высотным режимом S+P2+7E+2PH, согласно градостроительному сертификату проектирования от 9 декабря 2021 года с вышеуказанными нарушениями.
Кроме того, согласно выводам Технадзора, специалисты SRL STORY ART
внесли в Детальный генеральный план на основе нового сертификата урбанизма для проектирования не учитывая требования NCM B.01.05:2019 (нормативы строительства, утвержденные министерством экономики и инфраструктуры).
Технадзор вынес акты на Сергея Анастасова, заместителя примара Георгия Сары и и.о. архитектора примарии Комрат Мавроди Николая.
Получив предписания от органов контроля в области строительства, Сары и Анастасов обратились в Апелляционную палату для обжалования решения суда первой инстанции.
Специалисты компании STORY ART, подготовившие проектную документацию, не учли расстояния между смежными объектами в отношении земельного участка и их категорию значимости, что противоречит закону «Об архитектуре», закону “О разрешении выполнения строительных работ” и закону «Принципы градостроительства и территориального планирования».
Так, при разработке детального плана был искусственно завышен процент застройки земельного участка путем размещения парковочных мест и детских площадок на соседних земельных участках, на которые APART PRO INVEST не обладает правом собственности и пользования. В генеральном плане участок с наименованием «Teren nevalorificat», на котором должно производиться складирование материалов, принадлежит на правах собственности SRL «Dob Club» парковка на 9 мест и пешеходная аллея, как было указано выше, располагаются на муниципальной земле. Место для размещения парковок, обозначенное в проекте, принадлежит примэрии Комрата ввиду чего данный участок не мог быть включен в проект планировки и застройки многоквартирного дома.
Проезд к домовладению, указанный в проекте со стороны ул. Ленина по факту отсутствует и запроектирован на публичных землях, которые включают в себя: пешеходные зоны, зеленые насаждения (зеленые насаждения вдоль дорожных магистралей и цветочные клумбы с растущими на них деревьями, которые примыкают к теоретическому лицею им. Г. Гайдаржи.
Таким образом Бюро госканцелярии констатировало, что при проектировании проездов к дому через зону зеленых насаждений были нарушены положениях закона «О зеленых насаждениях городских и сельских населенных пунктов».
Согласно Приложению 2 требования NCM B.01.05:2019 нормативный процент застройки для многоэтажного жилого дома составляет 60% от земельного участка. А согласно градостроительному плану мун. Комрат максимальные возможности занятия и использования земли для предложенных жилых комплексов составляет 20%. В то же время, объект, расположенный по ул. Ленина 198, согласно детальному плану, занимает 80% участка.
Не соблюдена пожарная безопасность
Изучив генеральный план города бюро госканцелярии пришло к выводу, что в случае возникновения пожара, люди будут подвергнуты опасности.
Машина для тушения пожара и лестница для эвакуации людей не имеют подъездных путей исходя из генерального плана города.
Расстояния до лицея и до ДК не достаточны для того, чтобы машина могла проехать и развернуться.
Выводы госканцелярии: разрешения, выданные примарией на строительство, незаконны
25 апреля 2023 г. бюро госканцелярии Комрат направило в суд Комрата иск об аннулировании решения муниципального совета от 31.03.2023. Бюро указало на нарушение, допущенное со стороны примарии. А именно, примария не обратилась в Орган центрального публичного управления в области градостроительства и обустройства территории для получения заключения о согласовании генерального градостроительного плана мун. Комрат.
13 мая 2023 г. градостроительный сертификат от 26.08.2022 и разрешение на строительство от 10.01.2023, выданные Станчеву Сергею (руководитель компании-застройщика), были отменены. Это подтверждается в письме госканцелярии Комрат (16.05.2023).
28 июня 2023 года Госканцелярия, бюро Комрат, вынесла представление о незаконности, в котором указала, что примария выдала с нарушениями градостроительный сертификат на проектирование от 19 декабря 2021, а также разрешение на строительство от 30 декабря 2021. Госканцелярия указала, что данные нормативные акты должны быть отменены.
В марте 2022 года, на тот момент, когда стройка уже началась, Национальное агентство общественного здоровья (ANSA) сообщило, что не выдавало никаких разрешительных документов для строительства многоэтажного здания.
По данным Госканцелярии, Градостроительный сертификат выдан примэрией некорректно. Не указана высота здания согласно требованиям закона «О разрешении выполнения строительных работ», а указана этажность.
Проект разработан с этажностью S+P+2E+M, что не соответствует техническим условиям градостроительного сертификата для проектирования.
Проект разработан для района с сейсмичностью 7 баллов, мун. Комрат расположен в районе с сейсмичностью 8 баллов согласно СНиП.
21 июля 3023 г. в примэрию было направлено представление о незаконности. Примэрия не отреагировала и бюро госканцелярии подало иск в суд.
Размещение парковки остается под вопросом
Представитель подрядной кампании заявил, что планируется строительство подземной парковки: одноуровневой с вместительностью до 26 авто, или многоуровневой с вместительностью более 50 автомобилей. При этом, он сразу уточнил, что квартир будет 70.
А теперь, вернемся к проекту строения, представленный застройщиком.
Как мы видим, у заднего фасада здания будет размещена зона отдыха, а расстояние между Домом культуры и многоэтажкой будет заполнено ступенями, а справа от дома до лицея остается место лишь для прохода человека. Это означает, что заезд к зданию в случае опасности, например пожара, будет возможен только со стороны ул. Ленина, хотя архитектор и некоторые советники утверждали, что заезд будет с задней части.
Возникает также вопрос: каким образом будет заезжать специализированный транспорт по ул. Ленина, если с переднего фасада также есть препятствия в виде бордюров и не предусмотрено проезда для транспорта? Судя по презентации благоустройства территории с переднего фасада, заезд будет производиться сбоку лицея Гайдаржи по пешеходной зоне.
Попытки уточнить все возникшие вопросы напрямую у компании APART PRO INVEST не увенчались успехом. По телефону, указанному на странице фирмы, представитель сослался на то, что он лишь занимается продажей квартир и не может предоставить дополнительной информации. По другим контактам, найденным в интернете, никто не ответил. Также без ответа и остались сообщения, высланные по контактным данным в мессенджеры.
Может ли строение быть признано незаконным?
На данном этапе территориальное управление технического надзора и контроля Юг проводит контроль в отношении строительства многоэтажного дома. Это подтвердил начальник управления Виталий Панаитов.
— Инициирован контроль и пока на данном этапе идет т.н. «расследование», мы не имеем право разглашать информацию, потому что если она не подтвердится, она может опорочить и принести ущерб тому, на кого открыт контроль.
— В связи с чем был инициирован контроль?
— В связи с поступившими жалобами.
— В связи с обращением Госканцелярии?
— Нет, это началось еще задолго до Госканцелярии. Поступили жалобы от инициативных жителей, от лицея Гайдаржи.
— На период проведения проверки должны приостановить стройку?
— Работы были частично приостановлены, но решением суда было решено продолжить работы.
— Из практики, каковы могут быть последствия для многоэтажек, которые были построены с нарушениями?
— Таких строек, насколько я знаю, множество в Кишиневе. У нас на Юге не так много многоэтажных домов. Там ситуации индивидуальные. В зависимости от нарушений их исправляют и здание сдается в эксплуатацию. Если нарушения невозможно исправить, допустим есть нарушения в несущей конструкции здания, где действительно есть опасность для граждан, можно провести экспертизу, чтобы эксперт сказал, как можно укрепить это здание. Если есть серьезные замечания, которые угрожают жизни людей, нет возможности принимать эти объекты.
В управлении Технадзора Юг отметили, что за выдачу разрешения на строительства многоэтажки по ул. Ленина полноценно отвечал примар. И единственный орган, который может его отозвать, это примария. Больше никто не мог его отозвать и контролировать выдачу этих разрешений.
Инспекторат по Технадзору в случае выявления каких-либо нарушений в процессе выдачи градостроительных сертификатов вправе выписать протокол на примара, что и было сделано. Отозвать разрешение или отменить разрешение инспекторат не имеет право. Заставить примарию отозвать градостроительный сертификат может только Госканцелярия через суд.
